전세 사기 피하는 방법(3) : 전세 계약서 특약사항 총정리

전세-계약서-특약사항

지난 포스팅에 이어 전세 사기를 예방하기 위해 계약서 작성 시 특약사항에 대해 말씀드리고자 합니다. 주택임대차 보호법 표준계약서로 작성된 계약서는 법적 효력이 강하기 때문에 계약서를 꼼꼼히 작성하는 것만으로도 미래의 사고를 예방할 수 있습니다.

 

특약이란?

계약 시 일반적인 사항 뿐만 아니라 임대인과 임차인 상호 간의 특별한 합의입니다. 특약이 없는 경우 일반적인 법규를 따르지만, 특약이 있을 경우 특약 내용을 따르는 경우가 많기 때문에 추후 분쟁 발생 시 안전장치로 활용할 수 있습니다.

 

임차인 기준 전세 계약시 넣으면 좋은 특약사항

-. "임대인은 임차인이 대항력을 갖추기 전을 포함하여, 임대차 기간 동안 어떠한 제한물권도 설정하지 않기로 한다. 이를 어길 경우 손해배상 또는 약정계약금의 배액을 지불하기로 한다."

임차인의 대항력은 전입신고를 시행한 다음날부터 생성되기 때문에, 전입신고 전 주인이 근저당권을 설정하게 된다면 임차인은 보증금을 돌려받는 선순위권리를 잃게 됩니다. 

 

※대항력 : 주인이 변경되는 경우 새로운 주인에게 계속 임차권을 주장 할 수 있는 권리로 추후 보증금을 받지 못할 경우 부동산을 비워주지 않아도 되는 권리

 

-." 임대인은 계약기간 중 매매 또는 담보를 제공하는 경우 미리 임차인에게 통보하여 주기로 한다."

임차인이 모르는 사이에 집을 매매하거나 근저당을 받는 경우를  방지하기 위해 넣는 특약입니다. 

 

-. " 잔금 지급 시까지 근저당권을 모두 말소하기로 한다."

갭투자를 목적으로 근저당이 이미 많이 있는 매물의 경우 전세금을 통한 근저당 말소를 요청할 수 있습니다. 추후 등기부등본 재발급을 통해 근저당 말소 여부를 꼭 확인하고 특약 미시행시 계약파기 및 배상 내용을 꼭 추가하시기 바랍니다.

 

-. "안심 전세 대출 혹은 보증보험이 가입되지 않는 경우 본 계약을 해제하고 계약금은 반환한다."

임대인의 체납여부,  불법건축물 유무에 따라 전세자금 대출 시행과 보증보험 가입이 불가능할 수 있습니다. 매물을 찾을 때 부동산을 통해 이미 보증보험 가입 가능 여부를 확인하셨겠지만, 추가로 계약서에 명시하는 것이 중요합니다. 

 

-. "임대차 계약 기간이 만료되는 경우 만료일에 다른 임차인의 임대 여부와 관계없이 임차인에게 보증금이 반환되어야 한다."

다음 세입자의 전세 자금을 통해 나의 전세 보증금을 돌려주는 경우가 많기 때문에 해당 내용을 적용해야 추후 다음집으로 이동할 때 자금 마련 계획에 영향을 미치지 않습니다.

 

-. "임차인의 책임 없는 하자 및 시설 노후화로 인한 고장에 대해서는 임대인이 수리한다"
당연한 얘기이지만 추후 논쟁을 줄이기 위해 한줄 추가하는 것이 좋을 것 같습니다. 이를 증명하기 위해서 입주 전 꼼꼼하게 하자 사항을 확인하고 사진을 찍어 놓는 것을 추천드립니다. 

 

 

 

위와 별개로 자신의 상황을 공인중개사에 충분히 설명하고 특약사항을 요청하시면 조금 더 현명한 계약을 하실 수 있을 것으로 사료됩니다. 추가적으로 민법상으로 임차인을 보호하기 위해서 임차인에게 불리한 특약사항은 법적으로 효력이 없기 때문에 크게 걱정하시지 않아도 될 것 같습니다.

 

전세계약 관련하여 도움이 될만한  아래 글을 추가로 추천드립니다. 감사합니다.

 

전세 사기 피하는 방법 (1): 우선변제권, 최우선 변제권이란?

전세 사기 피하는 방법(2) : 위험 매물 판단, 보증 보험