전세 사기 피하는 방법 (1): 우선변제권, 최우선 변제권이란?

전세-사기-피하기

최근 빌라왕 사건으로 전세사기, 깡통전세에 대한 공포심이 커지고 있습니다. 깡통전세란 주택 매매가 대비 전세가율이 너무 높은 매물을 의미합니다. 예를 들어 매매가 10억 집의 전세가 9억 인 상태에서 주택 가격 하락으로 매매가가 8억이 된다면 전세 역전 현상이 발생합니다. 이 경우 세입자가 보증금을 받지 못하는 경우가 있을 수 있습니다.

 

계약 시, 계약 후 전세사기 피하는 방법

1. 전세가율이 높은 집: 전세가율이 높다고 무조건 사기는 아니지만 70%가 넘어가는 경우 전세 역전 현상이 발생할 수 있기 때문에 주의하셔야 합니다. 또한 네이버 부동산, 호갱노노등의 어플을 활용하셔서 주변 시세와 비슷한지 확인하시는 작업도 중요합니다.

 

2. 계약 후 전입신고 및 확정일자 받기 : 계약이후 확정일자를 발급받아야 임대차보호법 및 최우선 변제권으로 부터 보호받을 수 있습니다. 

 

3. 믿을만한 공인중개사, 주택임대차 보호법 표준계약서 이용 : 어플이 아닌 꼭 실제 부동산을 방문하여 대면계약을 진행하시는 것이 중요합니다. 

 

4. 선순위 임차보증금 확인: 다가구주택이 경매에 넘어갈 경우 나보다 먼저 보증금을 돌려 받는 사람이 얼마나 되는지 확인할 수 있는 서류이며, 나의 선순위가 높을수록 좋습니다. 또한 '건물 전체의 근저당 + 선순위 임차보증금의 합'이 건물 시세의 70% 이하는 되어야 안전한 건물이라고 판단할 수 있습니다. 

 

선순위 임차보증금과 관련하여 빼 놓을 수 없는 우선 변제권, 최우선 변제권을 아래 자세히 설명드리고자 합니다. 특히 다가구주택(빌라) 전세 계약이 예정되어 있으시다면 꼭 아래 내용을 숙지하시길 바라겠습니다.

 

우선 변제권이란?

빌라와 같은 다가구주택을 계약하시는 경우 우선 변제권, 최우선 변제권의 의미를 알고 나의 보증금이 건물 내에서 몇순위인지 알아야 추후 경매로 넘어가는 상황에서 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

우선 변제권이란 임차인이 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 권리이며 조건은 '실거주 + 전입신고 + 확정일자'입니다. 예를 들어 집이 경매에 넘어간 경우 은행보다 우선변제권을 가진 임차인이 전세금을 먼저 돌려받고, 이후 다른 채권자가 나머지 금액을 받습니다.

 

이를 다르게 해석하면 나의 우선 변제권이 최우선 순위가 되지 않을 수 있습니다. 예를 들어 다가구주택(빌라)의 경우 먼저 이사 와서 우선 변제권을 가지는 순서대로 돈을 돌려받으며, 은행 선순위 채권이 있는 경우 나의 우선 변제권이 후순위가 됩니다. 

 

최우선 변제권이란?

최우선변제권은 집이 경매에 넘어갈 경우 일정 금액까지 순위에 상관없이 가장 먼저 돈을 받을 수 있도록 임차인을 보호하는 제도입니다. 조건은 '실거주 + 전입신고 + 소액임차인'이며 만약 경매에 넘어간 경우 절대로 이사 가시면 안 됩니다.

 

지역에 따른 소액임차인 조건 및 최우선변제 가능한 금액은 아래와 같으며 서울 기준 16500만 원 이하의 보증금으로 계약 시 최대 5500만원까지 최우선 변제 받을 수 있습니다. 반전세, 월세 계약시 소액임차인 조건 이하로 계약하시는 것을 추천드립니다.

지역	소액임차인 조건(만원)	우선변제금(만원)
서울	16500 이하	5500
과밀억제권역, 세종, 용인, 화성, 김포	14500 이하	4800
광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 파주	8500 이하	2800
그 밖	7500 이하	2500

 

(참조) 경매 시 우선순위

경매 시 돈을 돌려받는 우선순위는 아래와 같습니다.

1순위: 경매 진행 비용

2순위: 최우선변제금, 최우선 변제권 임금 채권

3순위: 재산세, 국세, 지방세

4순위: 우선변제권 임차인의 보증금, 조세, 근저당권

5순위: 일반 임금 채권

6순위: 조세채권

7순위: 의료보험료, 국민연금보험료 등

8순위: 일반채권, 확정일자 없는 임차권