전세 사기 피하는 방법(2) : 위험 매물 판단, 보증 보험

전세 사기 피하기

지난 포스팅에서는 계약 시, 계약 후 전세사기 피하는 방법에 대해 알아보았습니다. 오늘 포스팅에서는 계약 전 매물자체가 위험한지 판단하는 방법에 대해 말씀드리고자 합니다.

 

전세 사기 피하는 방법 : 위험 매물 판단하기

1. 등기부등본 확인: 전세 계약 시 등기부등본의 '을구' 확인을 통해 매물의 근저당(대출)이 얼마나 잡혀있는지 알 수 있습니다.  또한 실 소유자 정보, 가압류, 가처분, 가등기와 같은 위험한 관계가 있는지 확인할 수 있습니다.

 

2. 신축 빌라: 아파트, 오피스텔과 달리 신축 빌라는 시세가 명확하지 않고, 건물을 담보로 한 대출이 많은 경우가 있습니다. 임차인은 명확한 건물의 가치를 판단하기 쉽지 않기 때문에 높은 전세가를 지불하는 것은 위험합니다. 따라서 최우선 변제금 안에서 월세, 반전세를 추천드립니다. 

 

3. 건축물대장: 빌라의 경우 건축물대장과 등기부등본의 내용이 다를 경우 이유가 무엇인지 정확히 판단할 필요가 있습니다. 건축물 자체에 대한 사실은 등기부등본보다 건축물대장이 우선순위가 높습니다. 또한 불법 건축물인 경우 첫 장에 크게 명시되어 있으며, 주택 관련 대출이 불가능합니다.

 

4. 전세가율: 매매가 대비 전세가율이 너무 높은 경우 추후 전세 역전이 발생 할 수 있습니다. 네이버 부동산을 통해 매매 내역을 확인하고 전세가율을 비교해 70% 이하라면 비교적 안정적입니다.

 

5. 전세 수요 파악: 임대인이 현금 부자가 아닌 이상 다음 임차인의 수요가 원활하지 않은 경우, 전세금을 돌려 받는 과정에서 애로사항이 있을 수 있습니다.  계약 종료 후 전세금을 받는 것은 당연한 일이지만 수요자가 많은 지역일수록 추후에 신경 쓸 일이 적습니다.

 

보증 보험

보증보험: 전세 계약이 끝났을 때 정당한 사유 없이 1개월간 전세보증금을 반환 받지 못하였을 때, 매물이 경매에 넘어가 보증금을 받지 못하는 상황일 대 보증기관이 세입자에게 대신 보증금을 지급하는 일종의 보험상품입니다.

 

HF 한국주택금융공사 /SGI서울보증 / HUG 주택도시보증공사를 주관으로 전세보증금 반환보증보험 가입이 가능하며 시중은행, 공인중개사를 통해 가입할 수 있습니다.

 

보증 보험은 가입 전 자체적으로 매물에 대한 위험도를 평가하기 때문에 보증보험 가능여부로 어느 정도 안전한 매물인지 확인할 수 있습니다. 따라서 계약 전 보증보험이 되는지 공인중개사에 문의하면 좋습니다.

보증보험

 

보증보험 기본가입조건

보증보험을 시행하는 기관에 따라 세부 내역은 다르지만 공통적인 사항은 아래와 같습니다.

 

1. 실거주 + 전입신고 + 확정일자 필요

2. 건물과 토지 모두 하나의 임대인 소유

3. 등본상 압류, 가처분, 가등기, 전세권이 없어야 함

4. 다세대주택의 경우 타 세대의 전입내역 없어야 함

5. 위반건축물 내역 없어야 함

보증보험	HF	HUG	SGI
보증 범위	수도권 7억 이하 비수도권 5억 이하		아파트 : 제한없음 기타 : 10억 이하
주택 유형	단독/다가구/다세대/연립주택/아파트/주거용 오피스텔
비고	전세자금대출 결합시 이용가능	주인전세 가능	보증한도 가장 큼

 

오늘 포스팅과 관련하여 우선변제권, 등기부등본, 건축물대장에 대한 포스팅 아래에 추가로 공유드립니다. 꼼꼼하게 확인하셔서 계약 시 손해 보는 일이 없도록 잘 진행하셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

 

전세 사기 피하는 방법 (1): 우선변제권, 최우선 변제권이란?

등기부등본 열람 주의점 (위험 단어, 등기부등본 위조 예방하기)

건축물대장 보는 법 총정리